Milenianews.com – Selama hampir satu dekade, Canggu menjadi pusat gravitasi pasar properti Bali. Sawah berganti vila, jalan kecil berubah jadi koridor kafe, dan harga tanah naik tanpa banyak jeda. Namun memasuki 2026, arah modal asing mulai bergeser. Pembeli yang dulu mengincar Canggu kini menengok ke selatan, ke kawasan Bukit seperti Ungasan, Balangan, dan Pecatu. Pergeseran ini bukan sekadar selera, melainkan respons terhadap harga, kepadatan, dan aturan main yang berubah.
Kenapa Canggu Mulai Jenuh
Canggu menghadapi tiga tekanan sekaligus. Pertama, harga. Tanah di koridor inti Canggu termasuk yang termahal di Bali, dengan kisaran asking price yang menurut sejumlah agregat listing berada di angka ratusan dolar AS per meter persegi, jauh di atas kawasan berkembang. Kedua, lalu lintas. Jalan-jalan utama yang dulu lengang kini padat sepanjang hari, dan ini menekan kualitas hidup sekaligus daya tarik sewa. Ketiga, pasokan. Banyaknya vila baru membuat sebagian sub-kawasan mengalami kelebihan pasokan, sehingga tingkat hunian dan harga sewa tidak lagi setinggi dulu.
Baca juga: Jakarta Perketat Penggunaan Air Tanah, Kebutuhan Air Bersih Berkelanjutan Kian Mendesak
Buat investor yang berhitung, kombinasi harga tinggi dan margin yang menipis membuat Canggu terasa seperti pasar yang sudah matang. Pertumbuhannya melambat, dan ruang untuk kenaikan nilai tidak selebar beberapa tahun lalu.
Daya Tarik Bukit
Kawasan Bukit menawarkan hitungan yang berbeda. Harga tanah per are di banyak bagian Ungasan dan Pecatu masih lebih rendah dibanding koridor inti Canggu. Untuk gambaran, listing di jalur dalam atau kluster perumahan di Ungasan sering berada di kisaran ratusan juta rupiah per are, sementara tanah dengan akses jalan utama dan zonasi komersial bisa jauh lebih tinggi. Sebagai catatan, tanah di Bali diukur dalam satuan are, di mana 1 are setara 100 meter persegi.
Selain harga, ada faktor akses. Bukit relatif dekat dengan Bandara Ngurah Rai, yang memudahkan tamu jangka pendek maupun pemilik yang bolak-balik. Tebing, ombak, dan suasana yang lebih tenang menjadikan kawasan ini menarik untuk vila kelas atas dan penyewaan liburan. Permintaan dari wisatawan ke pantai seperti Melasti, Pandawa, dan Balangan ikut menopang potensi sewa.
Namun penting dicatat: sebagian lahan di Uluwatu dan Pecatu secara historis masuk zona pertanian. Artinya, tidak semua tanah dengan pemandangan bagus otomatis bisa dibangun. Verifikasi zonasi menjadi langkah yang tidak bisa dilewati.
Catatan Hukum dan Moratorium
Bagi pembeli asing, ada beberapa hal mendasar yang wajib dipahami. Orang asing tidak bisa memiliki tanah dengan status hak milik (freehold); hak itu khusus untuk warga negara Indonesia. Jalur yang umum dipakai adalah leasehold (Hak Sewa) atau Hak Pakai. Skema nominee, yaitu memakai nama warga lokal untuk memegang hak milik, adalah ilegal dan dianggap batal demi hukum berdasarkan UUPA No. 5/1960.
Soal moratorium, gambarannya perlu dibaca dengan teliti. Enam kabupaten, yaitu Tabanan, Jembrana, Buleleng, Bangli, Karangasem, dan Klungkung, sepakat menahan promosi pembangunan hotel dan restoran baru mulai 2026. Badung, yang menaungi kawasan Bukit, dikecualikan dari kesepakatan enam kabupaten tersebut. Meski begitu, pemerintah provinsi juga memperketat pembangunan akomodasi baru di lahan pertanian setelah banjir besar pada akhir 2025, dan pengawasan terhadap kesesuaian zonasi kini lebih ketat di seluruh Bali. Jadi, status “dikecualikan” bukan berarti bebas membangun tanpa syarat.
Sebelum transaksi, pastikan verifikasi zonasi melalui sistem OSS dan konfirmasi KKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang). Langkah ini memastikan rencana penggunaan tanah sesuai dengan tata ruang yang berlaku.
Outlook 2026
Pasar tanah Bali tampaknya bergerak ke fase yang lebih selektif. Pembeli tidak lagi sekadar mengejar lokasi populer, melainkan menimbang harga, legalitas, dan potensi sewa secara lebih hati-hati. Bukit muncul sebagai alternatif yang menarik karena menawarkan titik masuk lebih rendah dengan permintaan wisata yang kuat, meski risiko zonasinya nyata dan harus dicek satu per satu.
Baca juga: Pulau Sabu, Menyusuri Tambak Garam di Tanah Lontar Nusa Tenggara
Karena harga bergerak dan sangat bergantung pada sub-kawasan, akses jalan, serta status sertifikat, angka yang beredar sebaiknya diperlakukan sebagai indikasi, bukan patokan pasti. Salah satu cara memahami pasar adalah dengan menelusuri tren harga tanah di Bali dari listing terkini sebelum memutuskan apa pun. Bandingkan beberapa area, perhatikan apakah harga mencantumkan status leasehold atau freehold, dan selalu verifikasi angka serta zonasi dengan notaris/PPAT independen.
Pergeseran dari Canggu ke Bukit menggambarkan pasar yang sedang dewasa. Bagi yang bersiap dengan riset dan due diligence yang benar, peluang masih terbuka, asalkan setiap keputusan dibangun di atas data dan dokumen yang sah, bukan sekadar antusiasme.
Tonton podcast Milenianews yang menghadirkan bintang tamu beragam dari Sobat Milenia dengan cerita yang menghibur, inspiratif serta gaul hanya di youtube MileniaNews.
